Czy obcokrajowiec może zakupić nieruchomość w Tajlandii poprzez strukturę spółki?
Przewodnik prawny
Zakup nieruchomości przez obcokrajowców w Tajlandii od dawna budzi kontrowersje i jest obwarowany wieloma przepisami prawnymi, różniącymi się od tych obowiązujących w krajach zachodnich. W tym artykule szczegółowo wyjaśniamy, jak wygląda zakup ziemi w Tajlandii przez obcokrajowców oraz jakie ograniczenia wiążą się z tym procesem. Omówimy, czy obcokrajowiec może założyć spółkę w celu nabycia nieruchomości w Tajlandii, jakie są konsekwencje prawne takiego działania oraz na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji.
1. Własność nieruchomości w Tajlandii przez obcokrajowców – przepisy prawne
Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Tajlandii? Zgodnie z tajskim prawem, obcokrajowcy nie mogą bezpośrednio nabywać ziemi w Tajlandii. Zgodnie z sekcją 97 Land Code Act, zagraniczna własność ziemi w Tajlandii jest zakazana. Wyjątek stanowi spółka tajska, w której udziałowcy są głównie obywatelami Tajlandii (co najmniej 51%), a udział obcokrajowca nie przekracza 49%. Prawo pozwala obcokrajowcom posiadać jedynie mniejszościowy udział, co w teorii umożliwia pośrednie posiadanie nieruchomości przez zagranicznego inwestora.
Jednak tajskie przepisy zabraniają tworzenia spółek z udziałem „nominalnych” akcjonariuszy tajskich, czyli takich, którzy pełnią rolę „słupów” lub „nominee shareholders”. Takie praktyki są nielegalne i mogą prowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości przez obcokrajowca.
2. Zakup nieruchomości przez spółkę tajską z udziałem obcokrajowca – jakie są zasady?
W Tajlandii istniała kiedyś popularna praktyka, polegająca na zakładaniu spółek tajskich, w których obcokrajowcy mieli mniejszościowy udział, ale faktyczną kontrolę nad firmą. Dzięki temu możliwy był zakup ziemi przez spółkę z udziałem zagranicznym. Od maja 2006 roku, ze względu na nowe przepisy, praktyki te są bardziej ograniczone. Aktualnie, w celu zakupu nieruchomości przez obcokrajowca w Tajlandii, konieczne jest rzeczywiste zaangażowanie tajskich inwestorów oraz przestrzeganie wszystkich regulacji prawnych.
3. Czym różni się „spółka tajska” od „spółki zagranicznej” w Tajlandii?
W Tajlandii każda spółka, której ponad 49% udziałów należy do obcokrajowców lub której większość akcjonariuszy stanowią obcokrajowcy, jest uznawana za spółkę zagraniczną (alien company). Taka spółka nie ma prawa nabywać ziemi na terenie Tajlandii. Dodatkowo każda spółka tajska musi posiadać co najmniej trzech udziałowców – co najmniej dwóch z nich musi być obywatelami Tajlandii.
Równocześnie ustawa o działalności gospodarczej obcokrajowców (Foreign Business Act) wskazuje, że spółka jest uznawana za zagraniczną, jeśli połowa lub więcej udziałów należy do obcokrajowców. Możliwe jest natomiast, aby spółka była uznawana za tajską, jeśli jeden z akcjonariuszy tajskich posiada większość udziałów – jednak tylko przy pełnym przestrzeganiu prawa.
4. Zagrożenia związane z korzystaniem z nominalnych tajskich udziałowców
Przepisy tajskiego prawa jasno wskazują, że korzystanie z nominalnych udziałowców tajskich jest nielegalne. Nominalni udziałowcy są definiowani jako osoby pełniące rolę „słupów” na rzecz zagranicznego inwestora. Obcokrajowcy, którzy używają takich struktur, narażają się na ryzyko przymusowej sprzedaży nieruchomości. Tajskie urzędy mogą przeprowadzić kontrolę i weryfikację udziałowców, a w przypadku wykrycia naruszenia przepisów nieruchomość może zostać skonfiskowana.
5. Obowiązki i ryzyko związane z zarządzaniem nieruchomością przez spółkę z udziałem obcokrajowca
Dla obcokrajowców pełniących funkcję dyrektora spółki tajskiej, zarządzającej nieruchomością w Tajlandii, istnieją dodatkowe obowiązki:
- Obowiązek posiadania pozwolenia na pracę – obcokrajowiec będący dyrektorem spółki, nawet jeżeli pełni funkcję formalną, musi posiadać pozwolenie na pracę, bez którego nie może legalnie zarządzać spółką.
- Konieczność prowadzenia pełnej księgowości – w tym coroczne zgromadzenia wspólników, przygotowywanie sprawozdań finansowych oraz spełnianie wymogów podatkowych.
- Podatek od nieruchomości – jeżeli nieruchomość jest używana jako rezydencja prywatna lub wakacyjna, spółka będzie zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości, nawet jeśli nie generuje ona przychodów.
6. Możliwe zmiany w przepisach a zagrożenie dla inwestycji
Obecne przepisy dotyczące zakupu nieruchomości przez spółki z udziałem obcokrajowców mogą ulec zmianie. W przyszłości, tajski rząd planuje zaostrzenie regulacji, co może wpłynąć na status firm z częściowym udziałem zagranicznym. Rozważane są m.in. nowe przepisy, które mogą definiować spółki w zależności od prawa głosu oraz zarządzania przez obcokrajowców.
7. Korupcja i praktyki miejscowych doradców
W niektórych regionach Tajlandii, zwłaszcza w obszarach turystycznych, nadal można spotkać się z „lukami prawnymi” oferowanymi przez lokalnych doradców. Pomimo zmian prawnych, niektóre kancelarie wciąż oferują struktury oparte na nominalnych udziałowcach tajskich, co w praktyce jest niezgodne z prawem. Warto podkreślić, że każda taka struktura może być poddana szczegółowej kontroli przez tajskie urzędy.
Podsumowanie: Czy warto inwestować w nieruchomość w Tajlandii jako obcokrajowiec?
Obcokrajowiec planujący inwestycję w nieruchomość w Tajlandii powinien dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami i unikać praktyk omijających prawo. Chociaż teoretycznie istnieje możliwość zakupu ziemi przez spółkę z udziałem obcokrajowca, jest to obarczone ryzykiem prawnym i koniecznością spełnienia licznych wymogów.
Alternatywą dla obcokrajowców mogą być:
- Nabycie kondominium – prawo tajskie pozwala obcokrajowcom na posiadanie do 49% powierzchni w budynku mieszkalnym.
- Umowa najmu długoterminowego – umowa taka umożliwia użytkowanie nieruchomości przez okres do 30 lat, z opcją przedłużenia. Jest to opcja rekomendowana przez nas.
- Współpraca z renomowaną kancelarią prawną – wybór sprawdzonego partnera prawnego pozwala na przeprowadzenie transakcji w sposób zgodny z prawem i bezpieczny.
Dzięki świadomej strategii i zrozumieniu lokalnych przepisów możliwe jest bezpieczne inwestowanie w nieruchomości w Tajlandii, bez ryzyka naruszenia prawa.